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Mietvertrag

Bei zu großer Wohnflächenangabe heißt es oft „Geld zurück“

Mietvertrag_Wohnflächenangabe

Wenn der Vermieter dem Mietvertrag fahrlässig oder sogar vorsätzlich eine zu große Wohnfläche zugrundelegt, kann der Mieter die überzahlte Miete zurückfordern. Praktisch können Mieter aber nur selten beweisen, dass ihr Vermieter sich schuldhaft geirrt hat. Ein aktuelles Urteil des LG Hamburg eröffnet Mietern eine „Alternative“.

Das LG Hamburg hat jüngst entschieden: Legen die Parteien bei der Vereinbarung einer Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis irrig eine zu große Wohnfläche zugrunde, ist nach den Grundsätzen zum Fehlen der Geschäftsgrundlage die Anpassung der Abrede an die tatsächlichen Gegebenheiten geboten.  

Hat die Grundlage für die Vereinbarung zum Teil von Anfang an gefehlt, sind auch schon erbrachte Leistungen des Mieters anzupassen. Dem Mieter steht daher ein Anspruch auf Erstattung seiner  Überzahlung zu.  

Ein gemeinsamer Kalkulationsirrtum der Parteien ist ein klassischer Unterfall des Rechtsinstituts „Fehlen der Geschäftsgrundlage“, wenn nämlich eine Berechnung auf einer falsche Grundlage vorgenommen wurde. Allerdings können nur schwerwiegende Umstände einen Eingriff in die Vertragsordnung rechtfertigen. Aufgrund des gemeinsamen Irrtums muss daher ein Festhalten am Vertrag Treu und Glauben widersprechen und zumindest einer Partei unzumutbar sein. Nach Ansicht der Kammer ist die Unzumutbarkeit bei einer Größenabweichung von über 10 Prozent zu bejahen (LG Hamburg, Urt. v. 13.10.2000 – 311 S 184/98, WM 2001 / 20).  

Wohnfläche als Sachmangel  

Kann der Mieter die Erstattung überzahlter Miete verlangen, bedeutet dies nicht automatisch ein Recht zur Mietminderung. Dieses Recht besteht nur, wenn der Vermieter dem Mieter die Wohnungsgröße im Mietvertrag zugesichert hat, und die Wohnung sich als kleiner erweist. „Zusicherung“ bedeutet: Der Vermieter hat (in der Regel schriftlich) erklärt, er werde rechtlich dafür einstehen, dass die angegebene Quadratmeterzahl auch mit der tatsächlichen Fläche übereinstimmt. Das dürfte bei Wohnraummietverträgen die Ausnahme sein. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße im Normalfall eine reine Objektbeschreibung ist, also keine konkrete Zusicherung darstellt.   

Allerdings kann die geringere Wohnfläche im Einzelfall einen Sachmangel i.S.d. 537 BGB darstellen. Nach einem Rechtsentscheid des OLG Dresden liegt nämlich ein Fehler der Mietsache vor, wenn die Wohnung kleiner ist, als im Vertrag beschrieben. Dieser Fehler berechtigt zur Mietminderung, wenn hierdurch auch die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung gemindert ist. Das setzt nach Ansicht der Dresdner Richter u.a. voraus, dass die Wohnungsgröße mindestens 10 Prozent unter den Größenangaben im Mietvertrag liegt (Az: 3 AR 0090/97).


 
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